재건축 시 고려되는 용적률과 건폐율, 대지지분과 용도지역에 따른 차이를 알아보자(+ 목동아파트 분석하기)

 

재건축을 앞두고 있는 목동은 몇 년 전에 적률 때문에 1~3단지에서 반발이 컸다.

그 이유는 1~3단지는 다른 단지와 다르게 2종 주거지역이라서 용적률이 낮았기 때문이다.

재건축에 대해서 전혀 관심이 없다면 반발하는 상황에 대해 정확히 이해가 어렵다.

그래서 재건축 또는 재개발 시 고려되는 용적률과 건폐율 그리고 일반주거지역이 무엇이 알아보고자 한다.

 

 

 

 

 

 

용적률이란?

용적률은 대지면적 대비 건축물 면적 비율이다.

쉽게 설명하면 전체 대지면적에 대비하여 건축물의 모든 층 면적을 합한 비율을 뜻한다.

그래서 용적률은 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지에 대한 개념이다.

용적률 = 모든 층의 면적 합 / 대지면적

 

예를 들어 면적이 100평인 땅의 용적률 200%라면 연면적이 200평이 된다.

한 층이 20평이라면 총 10층짜리 건물을 짓을 수 있다.

여기서 용적률에서 지하는 포함되지 않는다.

 

앞으로 진행된 재건축 또는 재개발의 용적률이 충수가 낮고 동간이 넓은 가능성이 높다.

반면 용적률이 높으면 일반분양을 할 수 있는 가구수가 많아져 조합원의 수익을 높여준다.

수익을 높여줄 수 있지만 고층과 좁은 동간으로 일조권, 조망권 등이 피해를 볼 수 있다.

 

 

대지지분이란?

대지지분은 전체 대지를 전체 가구수로 나누어 가구 당 가지는 대지의 면적을 뜻한다.

 

재건축 또는 재건축을 앞둔 건물의 현재 용적률을 통해 대지지분을 확인하는 것에 중요하다.
 대지지분이 높은 조합원은 추가부담금이 적고, 더 넓은 평형의 아파트를 선택할 수 있기 때문이다.

 

건폐율이란? 

땅의 넓이에 대비해 건축물이 차지하는 땅의 넓이의 비율이다.

즉, 건물을 땅에 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 뜻하는 개념이다.

100평 대지에 50평 건물을 짓는다면 건폐율이 50%이다.

건폐율은 건물의 층과는 상관없다는 점이 용적률가 큰 차이이다.

건폐율 = 건축면적 / 대지면적

 

통상적인 건폐율은 40%~60%이다.

건폐율이 높으면 대지를 최대한 활용해 건물을 짓지만 건물 간 간격이 좁아져 통행의 어려움 또는 화재의 위험이 있다.

반면 건폐율이 낮으면 주거환경이 쾌적할 수 있지만 토지 활용도가 매우 떨어지게 된다.

그래서 보통 상업지역에 건폐율이 높게 적용된다.

 

 

 

 

 

 

일반주거지역에 따른 차이

 

주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 3가지로 나뉜다.

 

• 전용주거지역
  쾌적한 주거환경 조성을 목적으로 저층의 주택만 주로 공급하고 상업시설이 없다.
  1종은 저층 위주의 단독주택 위주이고 2종은 다세대 주택이 있는 주거지역이다.
  
  
• 일반주거지역
  편리한 주거환경 조성을 목적으로 근린생활시설도 함께 건축이 가능하다.
  1종은 4개 층 이하, 2종은 12~18층, 3종은 충수 제한이 없는 고층 주택 건축이 가능하다.
  
  
• 준주거지역
  주거지역이지만 상업과 업무기능을 보완하는 지역이라 가장 상업적인 성격을 가진다.
  주로 주상복합 아파트를 많이 볼 수 있다.

용도지역	용적률	건폐율
제1종 전용주거지역 (단족주택 중심)	50%이상 100%이하	50% 이하
제2종 전용주거지역 (저층 다세대 주택 중심)	100%이상 150%이하
제1종 일반주거지역 (4층 이하 주택)	100%이상 150%이하	60% 이하
제2종 일반주거지역 (12~18층 주택)	150%이상 250%이하
제3종 일반주거지역 (층수 제한X, 주로 고층)	200%이상 300%이하	50% 이하
준주거지역 (주상복합 아파트)	200%이상 500%이하	70% 이하

 

목동 신시가지 아파트의 재건축 분석

 

기존 1~3단지는 제2종 일반주거지역으로 용적률이 다른 단지보다 낮은 200%가 적용받았다.

이번 정부의 신도시 개발 계획으로 1~3단지를 포함한 모든 단지가 제3종 일반주거지역이 되었다.

높은 용적률은 현재 2만 6629가구에서 5만 3000여 가구로 늘어나고 최고 35층까지 건축이 가능해졌다.

 

목동아파트는 현재 용적률이 116%~160%로 매우 낮아 대지지분이 높다.

소형평수이자 고층인 세대는 대지지분이 13~20 사이이고 대형 평수이자 저층은 30~44이다.

대지지분이 높은 편이라 재건축 시 재건축 환급금까지 기대할 수 있을 것으로 예상된다.